指望房地产税降房价是一厢情愿

文|凯风

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最近几天，房地产税的消息再度得到热议。可以说，房地产税还没被纳入立法审议，就已被赋予无数期待：降低房价，终结土地财政、理顺财税关系。可惜，理想很丰满，现实尤其骨感。房地产税非但解决不了上述任一问题，反而会带来更多税收负担。

首先要明白，政府为何要开征房地产税？显然，其目的一不是降低房价，前不久就有官员明确表示要防止房价下跌，充分说明谁对房地产才是真爱；二也不是终结土地财政，土地财政为政府在税收之外轻而易举提供一笔收入来源，鸦片成瘾，想要戒掉，显然可能性不大。

换言之，政府之所以要开征房地产税，显然是为了拓宽税源，从而攫取更多财政收入。从政府对于房地产市场稳定的态度，以及对于财政收入扩张的欲望来看，房地产税的出现，从头到尾都与降低房价无关，同样难以消除地方政府的卖地冲动。

就房价而言，决定房价高低的是供求关系。如果政府刻意限制土地供给，那么房价岂有不涨之理？上海重庆前几年试行房产税，结果房价还不是一路高涨，可见房地产税对于房价本身并无任何实质抑制作用。何况，房地产税向来有转嫁机制，房地产商转嫁给购房者，购房者转嫁给二手房买房，反正最终承受税收的总是购房者。所以，就此而言，房地产税非但难以降低房价，反而会因为税收增加而抬高房价。

至于土地财政,虽然分税制的确是土地财政的源头之一,但土地财政之所以如此疯狂,却不全在于分税制。事实上,卖地财政最为火热的地方,并非是财政最为紧缺的地方,多半都是一二线大城市。所以,土地财政的背后是不受约束的权力冲动,如果不能对此形成约束,那么房地产税更可能为地方多增加一种税源。

其实,征收房地产税,还面临诸多现实困难。其一,房地产税的征收前提是摸清房产情况,这需要不动产登记的进一步推进。其二,我国房屋的土地使用权只有70年,且已经一次性缴纳了土地使用费,如果再行征收房地产税,难免构成重复征税。且在70年产权到期之后,如何征收房地产税,更构成法理上的困难。

其三,如果房地产税改革只是增加一个税种,而不对其他楼市交易环节的税费同步改革,房地产税反而有可能推高购房成本。其四,房地产税的作用应当是抑制投机,因此应该有区别征收,避免误伤自住型需求和改善型需求。

有人说，房地产税是欧美发达国家的成熟经验。在谈国际惯例之前，首先需要明确的是，我们与国外是否有相同的税收环境？国外没有一个国家会把房地产当做支柱型产业，也不会有地方政府通过土地财政来满足利益冲动，更不会通过人为的托市让楼市价格居高不下，在税收上更不会有“一房N吃”的设计，这些条件都不一样，妄谈国际惯例毫无意义。

经济学家周其仁对于加税有个经典的论断：行政部门和专家都是闻税则喜，加税有太多理由，也太容易被接纳，这些理由加在一起，形成一个“万税”经济易如反掌。回到房地产税，与房地产相关的税收已然不少，如果不减少其他的税收，就仓促再上一个房地产税，那么最终的局面只会是更加变本加厉的“一房N吃”。

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